La règlementation Airbnb Bordeaux

A l’instar des grandes Métropoles de France, la Métropole de Bordeaux et la ville de Bordeaux ont par deux délibérations en date de juillet 2017 adopté une nouvelle règlementation concernant la location de courte durée ou saisonnière.

La réglementation AirBnb Bordeaux s’installe à un moment où la ville de Bordeaux devient une des destinations privilégiées du tourisme saisonnier. Face à l’augmentation des meublés touristiques proposés à la location, la nécessité d’une nouvelle réglementation en vue d’éviter une pénurie des logements classiques s’impose. Les autorités de Bordeaux ont décidé de prendre le taureau par les cornes  afin de veiller à l’équilibre du marché locatif.

Ici, nous serons donc tentés d’exposer les règles qui encadrent la location de courte durée à Bordeaux (I) et ensuite nous verrons les sanctions encourues en cas de non-respect de celles-ci par les bailleurs (II).

1. Les nouvelles obligations des propriétaires en matière de location de meublé de tourisme

1. La résidence principale

Les dispositions des deux délibérations adoptées en juillet 2017 constituant désormais le nouveau cadre règlementaire de la location de courte durée sont entrées en vigueur le 1^er mars 2018.

En effet, les règles diffèrent selon le type de location (location de résidence principale ou de la résidence secondaire).  

Pour la résidence principale, les propriétaires bordelais sont tenus au respect d’une double condition. Tout d’abord, ils doivent se déclarer auprès de la mairie en vue de l’exercice de l’activité de location de courte durée.

La déclaration préalable peut se faire directement en ligne via le portail service-public.fr. 

En l’article L324-1-1 du Code du tourisme dispose que : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989. »

Elle permet au déclarant de requérir auprès de la mairie l’autorisation de livrer à l’activité de location de meublé de tourisme. De ce fait, le décret du 28 avril 2017 liste les éléments à indiquer dans cette déclaration préalable, à savoir : l’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant ; l’adresse du local meublé, précisant, lorsque ce dernier fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appartement (…) ; son statut de résidence principale ou non ; le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date et la décision de classement et le niveau de classement ou de tout autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

Il convient de noter également que tout changement concernant les éléments d’information de la déclaration ci-dessus cités doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

Outre cette obligation de déclaration préalable en mairie, les bailleurs bordelais de meublé touristique sont aussi tenus par une contrainte de temps. En effet, comme à Paris, ils ne peuvent louer leur résidence principale au-delà de 120 jours par an, soit environ quatre mois. Toute violation peut être sanctionnée d’une une amende de 50.000 EUR au titre de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, les propriétaires peuvent y déroger à cette interdiction en sollicitant auprès de la mairie une autorisation préalable soumise à compensation.

NB : La résidence principale peut être définie au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989  comme le logement occupé au moins 8 mois par an par son  propriétaire sauf pour des raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure ou par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à sa charge.

2. La résidence secondaire

En ce qui concerne la résidence secondaire, le respect d’une double condition par les propriétaires bordelais est aussi nécessaire pour la location des meublés de tourisme.

Comme pour la location de la résidence principale, une déclaration préalable en mairie est nécessaire pour pouvoir louer sa résidence secondaire sur une plateforme de type Airbnb. En effet, tel que déjà rappelé, la déclaration préalable a pour finalité d’avoir l’autorisation de la mairie pour l’exercice de l’activité de location de courte durée. Sans vouloir se répéter, les éléments devant être contenus dans la déclaration ont déjà été énumérés ci-dessus.

L’autorisation municipale est sanctionnée de la mise à la disposition au déclarant d’un numéro d’enregistrement permettant d’identifier les meublés que ce dernier portera sur les plateformes. En fait, le loueur est tenu de faire figurer dans leurs annonces le numéro d’enregistrement mis à la disposition par la mairie. 

Quant à la deuxième condition, elle est relative à l’obligation d’autorisation préalable. Contrairement à la résidence principale qui ne peut être louée au-delà de 120 jours par an, qu’à condition d’obtenir une autorisation municipale soumise à compensation, la résidence secondaire peut en effet être louée au-delà de cette durée. Toutefois, la même obligation de compensation est également nécessaire. 

En effet, la compensation consiste pour le bailleur en l’achat un local de surface équivalente à son bien dans le but de compenser la perte du local d’habitation.

En d’autres termes, le loueur devra proposer à la location classique un bien initialement à vocation commerciale en le transformant en bien à usage d’habitation et déposer son dossier auprès de la Mairie de Bordeaux qui décide, ou non, de délivrer ladite autorisation. De surcroît, le bien proposé en compensation ne doit pas être situé au rez-de-chaussée, doit disposer d’un parking, être d’une surface au moins équivalente et situé dans le même secteur que le premier bien. C’est ce que l’on appelle le changement d’usage qui doit être demandé auprès de la mairie. Comme le précise l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage, c’est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Le but de cette rigueur, c’est de décourager les propriétaires à se livrer à l’activité de location de meublés de tourisme.

A noter aussi que toute inobservation de cette obligation expose le contrevenant à une peine d’amende qui peut aller jusqu’à 50.000 EUR par logement irrégulièrement proposé à la location.

C’est ainsi qu’il est prévu que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. »

La ville de Bordeaux pourrait donc poursuivre des loueurs infracteurs en vue d’obtenir leur condamnation au paiement de cette amende. L’objectif de toujours obtenir l’amende maximum.

2. Réglementation AirBnb Bordeaux : Les sanctions encourues en cas d’infractions

Pour assurer la bonne application de sa règlementation Airbnb en ce sens son respect par les loueurs, des agents comme c’est le cas la plupart des métropoles ont été désignés par les autorités bordelaises à cette fin. Ces derniers effectuent non seulement des contrôles sur les plateformes pour s’en assurer du respect par les propriétaires mais aussi se déporter sur les lieux et ce, même sans l’autorisation ou refus du propriétaire en vue de constater les infractions. A l’issue de la visite, un procès-verbal de constatation de l’infraction est rédigé et la commune de Bordeaux ou l’Agence nationale de l’habitat peut assigner le contrevenant devant le tribunal de grande instance.

Ce dernier peut écoper jusqu’à une amende de 50.000 EUR conformément à l’article L. 631-7précité.

Toutefois, dans un arrêt récent de la Cour Européenne des Droits de l’Homme en date du 16 mai 2019 n° 66554/14, celle-ci a jugé que :
« La Cour constate que les visites prévues par l’article L. 461-1 peuvent être effectuées dans un domicile, à tout moment et hors la présence d’un officier de police judiciaire, sans que soit explicitement mentionnée la nécessité de l’accord de l’occupant, et sans avoir été préalablement autorisée par un juge. Elle relève, certes, que l’absence de pouvoir coercitif des agents habilités leur interdit de pénétrer dans les lieux en cas de refus de l’occupant, sous peine des sanctions pénales prévues par l’article 432-8 du code pénal (paragraphe 30 ci-dessus). » En effet, elle a estimé que les agents de contrôle ne peuvent s’y rendre dans le domicile même d’un présumé contrevenant à la réglementation sans accord ou une autorisation d’un juge. 

Ainsi, « Elle note qu’en matière d’urbanisme, le risque de dépérissement des preuves d’une infraction est susceptible d’être, comme en l’espèce, très limité, pour ne pas dire inexistant, et qu’il ne peut donc justifier une ingérence dans un domicile sans l’assentiment de son occupant ou, à défaut, sans l’autorisation d’une autorité judiciaire. »

Les propriétaires disposent donc désormais d’un moyen de repousser les visites en se fondant sur cet arrêt puisque ce dernier est bien transposable à la location de meublé courts séjours, et ce en vertu de l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme. 

C’est d’ailleurs dans ce sens que le Conseil constitutionnel s’est lui aussi récemment prononcé sur la question en estimant que :
« Le sixième alinéa de l’article L. 651-6 autorise les agents du service municipal du logement, en cas de refus ou d’absence de l’occupant du local ou de son gardien, à se faire ouvrir les portes et à visiter les lieux en présence du maire ou d’un commissaire de police. En prévoyant ainsi que les agents du service municipal du logement peuvent, pour les motifs exposés ci-dessus, procéder à une telle visite, sans l’accord de l’occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, le législateur a méconnu le principe d’inviolabilité du domicile. Sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’autre grief, le sixième alinéa de l’article L. 651-6 doit donc être déclaré contraire à la Constitution. » 

Il s’ensuit en conséquence que sans l’accord du propriétaire, les agents assermentés ne peuvent sous aucun prétexte procéder à une visite du logement.