Comment obtenir un taux d’occupation de 100 % pour sa location saisonnière ?

31 Mar

Vous louez un bien en location courte durée et vous n’arrivez pas à remplir votre calendrier de réservations ? Cet article va vous aider à y parvenir grâce à des techniques simples. Obtenir un taux d’occupation maximal, sans aucune période creuse est possible. Notre expérience d’expérience dans la location saisonnière nous permet de mettre au point des techniques afin d’obtenir un taux d’occupation de 100 %.

Il vous faut d’abord bien choisir les plateformes de réservations sur lesquelles votre location sera présente (A), vous devrez utiliserdes photos réalisées par un professionnel de la photo (B), les avis de vos clients doivent être bon (C), enfin il conviendrad’optimiser les réservations en fonction de la demande (D). Le respect de ces quatre règles vous permettra à coup sûr d’obtenir 100 % d’occupation pour votre hébergement.

1. Quelles plateformes de réservations utiliser pour votre location ?

Il en existe des centaines, certaines sont spécialisées (séjours à la mer, à la montagne, en ville…), d’autres sont généralistes. Elles peuvent vous offrir une visibilité mondiale, c’est notamment le cas des plateformes du Groupe HomeAway qui est le pionnier en la matière. C’est aussi le cas des plateformes AirBnB et Booking.com qui gagnent chaque année des parts de marché.

Les plateformes de réservation incontournables

Airbnb

Airbnb prend une commission d’environ 16 %, cette commission est habilement prélevée et le site peut vous laisser penser qu’il ne prélève qu’une commission dérisoire (3%), or Airbnb ne vous indiquera pas quelle commission il prend sur le locataire, mais seulement le montant prélevé sur votre part. Il faudra chercher dans les conditions du site pour y voir plus clair. Nous trouvons ce système déloyal : par exemple pour les frais prélevés sur le voyageur on peut lire «  Le montant exact des frais de service est affiché avant la confirmation par les voyageurs d’une réservation. Ils varient généralement entre 6 et 12 %, mais peuvent être supérieurs ou inférieurs selon les spécificités de la réservation concernée ». J’estime que le propriétaire doit connaître le montant exact de la commission prélevée (voyageur + propriétaire) ce qui n’est pas le cas en l’espèce et on peut le regretter.

Booking.com

Booking va littéralement faire décoller votre location : attention toutefois à la durée de séjour qui sera plus courte que sur les autres sites (3 nuits en moyenne), ce site prélève une commission de base de 17 %. Ce site à une audience extrêmement importante (3 168 000 visiteur unique mensuel en 2012), ce qui explique pourquoi il amène autant de clients. Booking utilise une partie des commissions prélevés sur les établissements pour le dépenser en référencement Adwords et autres publicités. Un autre élément intéressant est que votre appartement apparaît dans les résultats de recherche en comparaison avec des hôtels, l’offre de location étant souvent inférieure en termes de prix à l’offre hôtelière, cela explique que Booking.com va vous permettre d’obtenir un grand nombre de réservations.

Leboncoin

Ce site est gratuit, sauf si vous prenez l’option location de vacances, que nous vous conseillons, elle coûte 120 euros pour six mois. Ce qui est dérisoire en comparaison avec booking et Airbnb. Toutefois ce site ne vous apportera pas autant de locataires. Mais par rapport aux réservations qu’apportent le site, la somme de 20 euros par mois équivaut à une commission de 5 % du montant du loyer, c’est donc de loin le site le plus économique, d’autant plus si vous utilisez la version gratuite (limité à 3 photos, pas de calendrier des disponibilités.)

Ce sont donc ces trois sites qui vont vous apporter le plus de locataires et vous permettre de remplir à 100% votre calendrier de réservation.

Les autres sites vous apporteront un nombre de locataires dérisoire.Il faut bannir de manière générale les sites qui vous font payer un abonnement à l’année, ce business model est sécurisant pour l’annonceur, mais vous, vous ne savez pas combien de locataires va vous ramener le site. En général ces sites ont une audience peu importante.

2. Utilisez des photos professionnelles

Nous vous conseillons vivement d’utiliser des photos professionnelles prise par un photographe, cela vous coutera environ 60 euros.

J’ai constaté un véritable « boom » des réservations lors de la publication de photos professionnelles. Veillez toutefois à obtenir des photos fidèles à la réalité, vous pouvez demander au photographe de légères modification sur la luminosité dès lors que les photos reflètent avec fidélité votre hébergement. Pensez à prendre toutes les pièces, sous différents angles. N’oubliez pas de prendre les annexes (garage, place de parking) ainsi que les extérieurs (balcon, jardin, piscine). Grâce à des photos prises par des professionnels, vous obtiendrez sans aucun doute plus de réservations. Mais de belles photos ne sont pas suffisantes, les futurs clients regardent en premier les photos et juste après les avis, ces derniers doivent donc être positifs.

3.Obtenez de bons avis

De belles photos ne sont pas suffisantes, les futurs clients regardent en premier les photos et juste après les avis, ces derniers doivent donc être positifs.

Vous allez me dire qu’on ne peut pas savoir si on va avoir ou non de bon avis lorsque vous débutez dans la location saisonnière ou la location de vacances.

En réalité rien n’est dû au hasard, il suffit de respecter quelques règles de base pour obtenir de bons avis. Il faut avant tout être loyal envers ses locataires, être clair et ne rien leur cacher.

Les bons avis vont gonfler la confiance de vos locataires et vous obtiendrez plus de réservations.

Tâchez de trouver un terrain d’entente en cas de litige avec votre locataire. N’hésitez pas à l’indemniser directement en cas de problème majeur. En cas d’avis négatif, la plupart des sites vous offrent la possibilité de répondre. Répondez toujours aux avis négatifs en restant courtois et en étant totalement objectif, l’image de votre « établissement » est en jeu. Il est impossible de supprimer un avis négatif sur Booking.com ou AirBnB sauf lorsque cet avis de respecter pas les conditions d’utilisation (par exemple un avis injurieux ou insultant peut être supprimé). En revanche sur Booking.com il est possible de faire supprimer un avis négatif par le client lorsque vous avez trouvé un terrain d’entente suite à un litige. Veillez à ce que l’offre d’hébergement rédigée sur les sites d’annonces corresponde effectivement à l’hébergement proposé.

La loi vous oblige à fournir des photos fidèles et un état descriptif précis des lieux loués. Dans le cas contraire votre locataire peut vous attaquer au civil. Il faut être particulièrement vigilant sur les distances et temps de trajets (exemple à 100 m de la plage, à 10 minutes du centre-ville…). Veillez à faire un check-out précis et faire systématiquement le ménage derrière vos locataires (ces derniers font en général un ménage succinct). Assurez-vous en particulier de la propreté des sanitaires, des ustensiles de cuisine, du frigidaire et du micro ondes et de manière générales, tous les endroits cachés (derrière les meubles par exemple).

Offrez les produits et consommables de base à vos locataires (café, thé, sucre, sel, huile, papier toilette…).

Faites une offre «  all inclusive » , idéalement votre prix doit inclure le ménage et la gestion du linge de maison. Cette offre est en train de devenir un standard.

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4. Attirez les réservations de dernières minutes

Beaucoup de voyageurs réservent au tout dernier moment, sauf que très peu d’hébergements sont en capacité d’honorer ces réservations, certains exigeant que la réservation soit faite au moins 24 ou 48H avant la date d’arrivée. Si votre hébergement est immédiatement accessible, grâce a une serrure électronique BNB ACCESS par exemple, vous serez en mesure de répondre à la demande croissance des réservations de dernières minutes en Airbnb.

Vous pouvez rendre votre hébergement accessible 24h/24 et 7j/7 et immédiatement accessible à vos voyageurs à l’aide de l’outil de remise de clés BNB ACCESS, et ainsi augmenter sensiblement votre taux d’occupation (20% en moyenne pour les utilisateurs de BNB ACCESS)

Aussi, Airbnb encourage très fortement ce genre de solution et propulse les hébergements qui en sont équipés.

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5. Optimisez les réservations

Il est important d’optimiser les réservations, certains « booking manager » vont vous permettre de le faire automatiquement grâce à un algorithme. Mais pour une efficacité maximale, ces opérations doivent être réalisées manuellement.

Voici comment : Les séjours d’une semaine vont se faire généralement 1 mois à l’avance au minimum. Ces séjours correspondent à une clientèle d’habitué des locations de vacances, souvent des personnes de 50 ans et plus. Ces personnes vont passer par Le Bon coin (6 nuits en moyenne). AirBnB peut aussi vous apporter de long séjours (5 nuits en moyenne). Ce n’est en revanche pas le cas de Booking.com (3 nuits en moyenne), c’est en tout cas assez rare. Nous vous conseillons d’utiliser un prix assez élevé sur Booking.com car les séjours sont plus courts donc vous coute plus cher. Voici mes prix en période normale : Booking.com : 68€, Air B&B : 55€, Leboncoin 50€. Le prix sur Leboncoin est votre prix de base, ce prix doit être majorée de 36 % sur Booking.com.

Attention vous ne pourrez appliquer ces barèmes que lorsque vous aurez suffisamment d’avis sur les différentes plateformes.

Si vous avez une période creuse entre deux réservations, baissez le prix sur booking.com de 10 %, 7 jours avant l’échéance, puis 15 % s’il n’y a toujours pas de réservation. Vous aurez une réservation qui viendra combler votre période creuse. C’est ainsi que j’arrive à obtenir un taux d’occupation de 100 % toute l’année.

Il vous faut également ajuster le nombre de nuits minimum, par exemple si entre deux réservations vous avez un « trou » de 2 nuits, réduisez votre nombre de nuitées minimum à 2 ou 1. Avec cette technique vous allez pouvoir maximiser le nombre de nuitées vendues par mois et ainsi pouvoir atteindre un taux d’occupation de cent pour cent.

Pour passer moins de temps à gérer chaque portail, vous pouvez utiliser un synchroniseur que l’on appelle «  channel manager », très pratique si vous avez plusieurs biens en location. Ils sont payants pour la plupart et il en existe des dizaines (e creatureshttp://www.e-creatures.com, Xotelia https://www.xotelia.com, ou encore Avantio : https://www.avantio.fr. Pour ma part j’utilise bookingSync (https://www.bookingsync.com).

Avec bookingSync, vous pourrez gérer plusieurs locations, mettre en place des offres spéciales, synchroniser vos locations (un seul calendrier de réservation qui va automatiquement se mettre à jour sur tous les sites de votre choix). Le channel manager de BookingSyc permet aussi d’utiliser des fonctions très abouties et professionnelles telles que la gestion des paiements ou encore la gestion des contrats de location. La palette des sites partenaires est assez importante, vous trouverez notamment Booking.com, HomeAway , AirBnB, Flip Key , Holidays lettings , VRBO, HousTrip , Roomorama , ou encore WIMDU. BookingSync à vocation à créer constamment de nouveau partenariats. Petit bémol, BookingSync n’est pas parvenu à un partenariat avec Le Bon Coin. Le service client est au top, vous pouvez tester le service gratuitement, ce qui n’est pas le cas de Xotelia par exemple. L’abonnement est de 7 euros par mois pour une location et dégressif selon le nombre de locations. De plus BookingSync propose la création de votre propre site de location (idéal pour capter des clients directement, sans passer par les sites de réservation qui nous prennent (beaucoup) d’argent.

En résumé, pour obtenir un taux d’occupation de 100 % pour votre location de vacances il faut utiliser les bonnes plateformes de réservation, utiliser les photographies professionnelles, obtenir de bons avis et enfin optimiser ses réservations.

BNB ACCESS

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www.bnbaccess.eu

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Gestion locative

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